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新竹某社區主委因為想提供住戶安全、安寧與衛生居住品質並保障住戶權益,因而將中庭垃圾場位置列入社區規約內,內容如下圖所示。
不料卻被住戶控告此決議應當無效!原來該名主委所在社區規定:「管理委員會主任委員只能連任1次。」而被控告他已於109年、110年擔任主委,因此111年已無法再擔任主委。不但無召集權力還弄出如主文所示之決議,且實際上這個社區根本沒有真的召開區權人會議,只是由他將住戶照冊並放置於社區大門守衛室櫃台,再由住戶路過簽名而已。
而新竹地方法院判決依據:
(一)公寓大廈管理條例第29條第3項「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。」、第4項「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。」。
(二)欲召集區分所有權人會議之人,於召集前,為落實公寓大廈管理條例立法意旨,並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性,以維公寓大廈全體住戶之生活秩序,自須先行取得召集權資格,始克當之。倘召集時尚不備召集人身分,所為召集即非合法成立之意思機關,自不能為有效之決議,所為之決議當然自始完全無決議之效力,亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效,或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒(最高法院民事102年度台再字第30號判決意旨參見)。
最後判決結果: